AUMENTO DO IGPM E IMPACTO DA PANDEMIA NAS LOCAÇÕES – TEORIA DA IMPREVISÃO

PACTA SUNT SERVANDA X TEORIA DA IMPREVISÃO  

No Direito, existe um princípio que diz que “o contrato faz lei entre as partes”, ou PACTA SUNT SERVANDA, em latim.

Trata-se da força obrigatória dos contratos, onde as partes definiram diretrizes e obrigações mútua. Tal princípio confere segurança jurídica para os contratantes e para toda a sociedade.

No entanto, para a melhor doutrina e a atual jurisprudência não se pode considerar tal princípio como absoluto. Na prática, é necessário preservar o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, assim como respeitar a sua função social.

Conceitualmente, equilíbrio econômico-financeiro é autoexplicativo. Já a função social do contrato, em resumo, é um limite imposto à autonomia da vontade e à obrigatoriedade do que foi contratado, com vistas a preservar a dignidade da pessoa e os interesses coletivos.

O Código Civil prevê diversas hipóteses onde se é permitido alterar disposições contratuais, especialmente se ocorrer desequilíbrio de direitos e obrigações entre as partes. É a Teoria da Imprevisão, prevista no artigo 317:

“Artigo 317 NCC: Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação”.

É com base nessas teorias que privilegiam direitos que transcendem interesses individuais que inquilinos com contratos de locação reajustados anualmente com base no IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), índice comumente adotado pelo mercado imobiliário, estão buscando socorro junto ao Poder Judiciário para tentar mudar o índice de correção, de modo que seja aplicado o IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo).

DIFERENÇA GRITANTE ENTRE OS DOIS ÍNDICES

 Em março de 2021 – índices acumulados em doze meses:      

                                                     IGPM: 31,1099%

                                                     IPCA: 6,0993%

 Metodologias distintas para cálculo dos índices

A forma de cálculo dos percentuais entre os dois índices de correção são brutalmente diferentes:

O IGP-M é calculado pela FGV (Faculdade Getúlio Vargas) e sua composição advém da média aritmética ponderada de outros três índices (60% do IPA – Índice de Preços por Atacado, 30% do IPC – Índice de Preços ao Consumidor e 10% do INCC – Índice Nacional do Custo da Construção.

O IPCA é apurado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e tem como parâmetro o custo de vida de famílias com renda de 01 a 40 salários-mínimos nas regiões metropolitanas. Este é o índice utilizado pelo Banco Central para a indicação da inflação, portanto, mostra-se mais condizente com a realidade do brasileiro médio.

Pandemia do Covid-19 gera distorções extraordinárias

O que os locatários argumentam ao pleiteara a alteração do índice, é que o advento da pandemia e a reviravolta por ela causada no mercado, de forma geral, causaram distorções imprevisíveis no IGP-M, fazendo com que o índice não tenha se limitado a recompor o poder aquisitivo da moeda.

Segundo os inquilinos, está ocorrendo um aumento absurdo no aludido fator de correção, que o deixou em descompasso com a realidade econômica enfrentada pela sociedade, atribuindo ao IGP-M caráter remuneratório e não simples correção monetária da moeda.

Projeto de Lei e decisões judiciais

As decisões judiciais que concederam alteração do IGP-M para o IPCA ainda não são definitivas, pois a questão é muito recente. Muitas decisões suscitaram recursos, pendentes de julgamento.

Há na Câmara dos Deputados, um projeto de lei prevendo esta alteração, o Projeto de Lei nº 1026/2021, de autoria de Vinicius Carvalho (partido Republicanos) que:  “Determina que o índice de correção dos contratos de locação residencial e comercial não poderá ser superior ao índice oficial de inflação do País – IPCA”.

Já foi aprovada a tramitação urgente do mencionado projeto de lei, que encontra-se aguardando  o parecer da Comissão de Constituição e Justiça e de Cidadania (desde 05/05/21).

Siga a tramitação do PL no site da Câmara:

https://www.camara.leg.br/proposicoesWeb/fichadetramitacao?idProposicao=2275102

Nossas Recomendações

Se você está negociando a contratação de um novo aluguel, ideal que seja eleito o IPCA como índice para correção monetária do aluguel. Como já pontuado, mostra-se mais justo, equilibrado e próximo da realidade.

Para os contratos em andamento, existindo previsão para reajuste pelo IGPM, para o locador, vale considerar flexibilizar até mesmo para manter seu imóvel locado, bem como para evitar problemas de atraso ou inadimplemento. Lembrando-se que a crise reduz consideravelmente os bons locatários, no que diz respeito aos que têm renda boa e estável.

Para o locatário, igualmente vale a negociação de um meio-termo quanto ao percentual a ser adotado para correção do locativo, visando a composição amigável para evitar o litígio judicial.

Em caso de inexistência de uma composição amigável e caso persistam dúvidas, colocamo-nos à sua disposição.

Att.

Cristiane Pimentel Morgado